Les appartements coopératifs dans un immeuble de luxe sur Billionaires’ Row se vendent aussi peu que 100 000 $ pour un studio et 659 000 $ pour un penthouse de trois chambres avec terrasse.
Mais le problème dans le scénario unique de New York est que les propriétaires de l’immeuble de 324 unités doivent payer un total de 280 millions de dollars pour acheter le terrain sous la structure, ou faire face à un loyer supplémentaire de 26 millions de dollars par an en plus des 4,4 millions de dollars actuels par an. S’ils ne toussent pas, ils risquent de perdre leur maison.
Carnegie House au 100 W. 57th St. à l’angle de la Sixième Avenue est une structure en briques grises de 21 étages qui ressemble à de nombreux autres immeubles d’appartements de la classe moyenne de Manhattan du début des années 1960. Son statut de « luxe » semble modeste par rapport aux géants voisins, tels que la tour Central Park de 1 550 pieds de haut à l’ouest et le 111 W. 57th St. à l’est; les unités des deux nouveaux projets coûtent jusqu’à 30 millions de dollars.
Mais Carnegie House a tout le drame. Il se trouve sur un terrain appartenant à david Werner et à la société immobilière de Rubin Schron, The Werner Group. Les propriétaires d’appartements coopératifs paient un loyer foncier au groupe Werner, qui a acheté le terrain pour environ 270 millions de dollars en 2014.
Un contrat entre la coopérative et l’ancien propriétaire du terrain comprenait une formule pour déterminer le loyer annuel au-delà de l’expiration du bail en mars 2025 – qui n’aurait été que de 53,4 millions de dollars.
Mais l’achat a automatiquement évalué le terrain à 270 millions de dollars, a déclaré Werner, affirmant que le loyer devrait être basé sur ce prix beaucoup plus élevé. Une poursuite récemment intentée affirme que le conseil d’administration de la coopérative a accepté – au détriment des actionnaires.
Tous les résidents de Carnegie House – dont beaucoup vivent de revenus fixes, disent les initiés – ne peuvent pas se permettre de payer leur part de l’achat du terrain ou de payer le loyer considérablement augmenté.
« Jusqu’à 90% des résidents, dont certains y vivent depuis 50 ans, risquent de perdre leur maison », a déclaré un initié.
La résistance a atteint son paroxysme dans une poursuite intentée par Birinder S. Madan, un résident depuis 2003, qui poursuit les 10 membres du conseil d’administration de la coopérative, ainsi que la société de conseil JM Zell Partners. La poursuite, déposée au nom d’autres actionnaires, affirme que le conseil d’administration, plutôt que de se battre pour les intérêts des actionnaires, joue avec le stratagème « illicite » de Werner pour surfacturer les résidents.
« Jusqu’à 90 % des résidents, dont certains y vivent depuis 50 ans, risquent de perdre leur maison. »
Initié anonyme
Sa poursuite, déposée par l’avocat Massimo F. D’Angelo et plusieurs autres avocats, accusent J. M. Zell d’avoir été embauché pour négocier de meilleures conditions avec Werner, mais ont plutôt approuvé son offre à prix élevé. Le conseil a donc « joué le jeu de Werner » pour forcer les habitants à payer des « sommes supplémentaires exorbitantes » pour conserver leurs appartements ou les donner afin que Werner puisse construire un nouveau bâtiment sur le site.
En conséquence, les actionnaires « vivent dans un état perpétuel de peur d’être déracinés de leurs maisons », affirme la poursuite.
La clé du différend est la façon dont la terre devrait être évaluée.
Madan dit que le loyer dû à Werner devrait être lié à la « juste valeur marchande du terrain sous Carnegie House », selon une disposition de renouvellement du bail foncier original.
Il a ajouté que le « prix astronomique » payé par Werner était basé sur un « fantasme de développeur » de ce que le site vaudrait s’il était vacant et capable de supporter un tout nouveau bâtiment.
Lors d’une assemblée des actionnaires tendue mardi soir, les membres du conseil d’administration ont déclaré que les discussions avec Werner se poursuivaient après avoir été suspendus pour les premiers mois de COVID-19.
« Le Conseil estime que les allégations [in the suit] sont sans fondement et sans fondement et il les défendra vigoureusement. Ils sont convaincus qu’ils réussiront.
Laurence S. Tauber, conseillère juridique du conseil d’administration de la coopérative
Ils ont déclaré avoir eu la « réunion en personne la plus productive à ce jour » avec Werner le 15 juin, et le propriétaire foncier a depuis « indiqué sa volonté de vendre à un meilleur prix ».
Mais la réunion s’est terminée par un feu d’artifice avec des échanges de colère entre l’avocat D’Angelo et les membres du conseil d’administration.
Le temps s’écoulant à l’expiration du bail foncier, les propriétaires d’appartements n’ont pas perdu de temps pour commencer à se renflouer juste après que le conseil d’administration ait envoyé aux actionnaires une « lettre apocalyptique » sur J.une 14, 2019 , et l’a suivie le 19 juin de cette année lors d’une réunion. qui énonçait les termes de Werner.
Quelque 50 unités se sont depuis négociées, selon les archives publiques, à des prix qui semblent trop bas pour être réels – plusieurs pour seulement 100 000 $ et la plupart pour moins de 300 000 $.
Le prix le plus élevé était de 695 000 $ pour un penthouse de 1 800 pieds carrés avec une terrasse donnant sur la Sixième Avenue. Une telle unité dans une coopérative normale sans bail foncier rapporterait plusieurs millions de dollars.
Scotty Sheriff, un homme d’affaires basé à Charleston, en Caroline du Sud, a acheté le penthouse en octobre 2020. Contrairement à certains résidents de Carnegie, il a toujours voulu acheter le terrain.
« Je pensais que nous achèterions simplement le bail du terrain et que nous en aurions fini », a-t-il déclaré. « [But] notre conseil d’administration siège depuis deux ans, utilisant la COVID-19 comme excuse, ne faisant aucune contre-offre et ne dépensant pas d’argent en honoraires professionnels. Ils auraient dû faire une contre-offre agressive.
Le président du conseil d’administration, Richard Hirsch, a refusé de commenter.
L’avocat du conseil d’administration Laurence S. Tauber de Cohen Tauber Spievack & Wagner a déclaré au Post: « Le conseil croit aux allégations [in the suit] sont sans fondement et sans fondement et il les défendra vigoureusement. Ils sont convaincus qu’ils réussiront.
